王禹开，上海专业合同纠纷律师 ,现执业于北京京都（上海）律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

　　

先合同过错责任如何体现

　　核心内容：先合同过错如何体现先合同过错在合同法中体现为，合同生效前违反忠诚义务造成对方损失的情形，合同生效前未尽保密义务侵犯对方合法权益的情形，有违背诚实信用原则的行为等等。接下来为您详细介绍。

　　先合同过错在我国《合同法》中的体现

　　1、合同生效前违反忠诚义务造成对方损失的情形。即《合同法》第42条规定的;假借订立合同，恶意进行磋商以及故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。;

　　2、合同生效前未尽保密义务侵犯对方合法权益的情形。即《合同法》第43条规定，当事人在订立合同过程中知悉的商业秘密，无论合同是否成立，不得泄露或不正当地使用，否则应赔偿损失。

　　3、在规定上述具体情形以外，合同法又在第42条中作出原则性规定，即;有其他违背诚实信用原则的行为。;

　　可以看出，《合同法》的规定为司法实践处理违反先合同义务的行为提供了裁判依据，同时它所采用的列举和概括相结合的技术具有进步意义，它既在一定程度上限制了法官的自由裁量权，又避免了因单纯列举产生的遗漏的缺陷。

　　立法建议

　　我国《合同法》规定有值得肯定的一面，但还应看到它对先合同过错的规定还是比较粗糙的，许多问题有待作出明确的规定。笔者试针对以下四个问题提出若干尚不成熟的见解，以抛砖引玉。

　　先合同过错开始时间。

　　许多学者主张其开始于要约生效之时，理由是：要约以到达受要约人时生效，此时要约才对要约人和受要约人产生约束力，双方才进入特定信赖领域，双方当事人也只有在此种情况下才可能基于信赖对方而作出缔结合同的必要准备等实质性工作，对于违反先合同义务进行制裁才有实际意义，而且双方刚开始接触便为履行合同做准备工作，难免有些盲目，因为这时尚无要约的法律拘束，洽谈失败的可能性很大。我觉得这种观点有失偏颇。若以要约生效为起点，则使法律对当事人的保护显得滞后。笔者拙见是先合同过错应始于当事人为订立合同而进行磋商之时。因为这时他们之间已产生一种特殊信赖关系，双方之间应负有诚信的义务，应尽到交易上必要的注意，一方违反这一义务给对方造成损失，应承担赔偿。例如：甲有一辆旧汽车要转让，乙答应先试一试。甲乙均未谈及价格问题，故甲乙均未发出要约。由于甲疏忽未告知车因使用多年最高时速不能达到每小时180公里，只能达到每小时120公里。而乙将车开至每小时160公里，造成伤害，甲应承担赔偿。因为甲乙已进入磋商阶段，乙提出试车要求，甲就有义务将车的最高时速已降至每小时120公里的特殊情形告知乙，但甲未告诉即未尽到交易上必要的注意义务，因此造成乙的伤害，甲应承担先合同过错。但如果将先合同过错开始时间定于要约生效时，那么乙只得依侵权法要求赔偿。而依侵权法造成乙伤害的直接原因是乙驾车超过车的最高时速，想证明甲的未告知与乙的伤害存在必然因果关系有一定的难度，而且即使能证明，甲也可能因乙自身的过错而减轻。这显然不利于使受害方获得充分的救济。故笔者认为先合同义务应开始于当事人为订立合同而进行磋商之时，这有利于受害方能及时借助先合同过错规定来维护自身合法权益。

二手房买卖合同中什么是后合同义务

　　二手房买卖合同中什么是后合同义务后合同义务，又称附随义务，是指根据诚实信用原则，当事人在履行合同的过程中，由合同的性质、目的以及交易习惯等而附带产生的义务。《合同法》第92条对此作了规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行协助、通知、保密等义务。一般来说，后合同义务主要有：告知义务、注意义务、协助义务、通知义务、说明义务、照顾义务、保密义务和忠实义务等。下面由编辑在本文为您详细介绍二手房买卖合同中后合同义务的知识。

　　;后合同义务;的内容

　　在二手房买卖中，协助义务和告知义务尤为重要。

　　1、协助义务：上、下家不仅在合同履行过程中需要互相协助对方。在房屋产权过户后，基于诚实信用原则的要求，也需要协助另一方当事人采取一定措施。如上家应当尽快把户口迁出原址，同时下家也应给予一个合理的办理期间。

　　2、告知义务：又称为通知义务，即房屋买卖合同履行过程中或者履行完毕后，上家应将有关房屋的重要事项或存在的缺陷告诉下家。例如，上家把房屋连同屋内设施如淋浴器、煤气灶等一起转让给下家的，不管是有价转让，还是无偿赠予，都必须把这些设备的具体状况告诉下家。

　　结清水表帐单

　　若自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，上、下家不需要办理水表过户手续。因此，在二手房交易过程中，下家往往忽视了在合同中就有关水费由谁来承担作出约定，也没有查核具体已使用的数字有多少，或没有询问有无拖欠水费等情况，结果造成遗留水费帐单无人支付的问题。按自来水公司规定：不论是谁使用的，凡发生逾期的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此，在合同中约定交房日之前的水费由谁承担就显得尤为重要了，同时别忘了将交房日的上个月份的已缴讫水费帐单作为合同附件。

　　告知电表状况

　　目前，本市电力公司也已普遍实行户名住宅地址制度，取消了过去的实名制，过去征收的80元的电表押金也已全部退还给住户了。看似好像没什么问题了，但是笔者就曾接待过这样一位市民，事情是这样的，下家与上家已办结交房所有手续，且已入住半年有余。

　　协助煤气过户

　　二手房买卖合同的煤气问题发生纠纷，大多是上、下家双方没有在合同中对燃气设施费进行约定；或者虽有约定，但约定不清；或者还是按照过去的称呼来约定；或者没有约定办理过户的具体日期；这往往给;后合同义务;的履行留下了纠纷的隐患。按照燃气公司的规定：上、下家必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费，以及双方的身份证、转让人在交房日之前一个月已缴讫的煤气费帐单，共同到燃气部门办理手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。提醒：上、下家除了要在《房屋买卖合同》补充条款中注明：本房价已包含燃气设施费以外；尤其重要的是，还要约定办理过户手续的具体日期，以免将来办理起来遥遥无期。

　　结清电话费

　　随着市民生活水平的提高，有的家庭已经安装了多门电话线路，此时下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。在此，笔者建议购房者，现在电话新装很方便，你完全可以让原房主将电话移走，不计入房价。然后另外申请安装电话，以免入住后每天接陌生人的电话而烦恼。如确因电话线路或号源紧张而非要不可，那就要和上家一起到电信部门拉一张截止到交房日的结算帐单，一并清结后，再办理过户手续。